Existe um documento que responde, sozinho, à maior parte das perguntas que deixam alguém sem dormir depois de assinar um contrato de imóvel na planta. Ele é público, custa pouco, chega em poucos dias, e quase ninguém pede.
O que é, em uma frase
O memorial de incorporação é o conjunto de documentos que a incorporadora registra no Cartório de Registro de Imóveis antes de poder vender unidades na planta. Está previsto na Lei 4.591/1964. Ele descreve o empreendimento inteiro: quantas unidades, quais são as áreas comuns, qual a fração ideal de cada uma, quem é o dono do terreno e se existe alguma pendência sobre ele.
Empreendimento com incorporação registrada é um imóvel. Empreendimento sem, é uma promessa, e promessa não se registra em cartório.
Como conferir sozinho, em quatro passos
1. Peça dois dados
Você precisa de duas informações: o número da matrícula e qual cartório. Pode pedir ao consultor. A qualidade da resposta já diz muito: quem tem, responde na hora; quem não tem, oferece "o material completo por e-mail".
No caso do L'Essence, os dados são públicos e estão no rodapé da página do empreendimento: memorial registrado sob o nº R-04 da matrícula 97.569, Livro 2 de Registro de Imóveis, 1º Ofício de Registro de Imóveis de São José de Ribamar/MA, em nome de L'essence VM Home Resort SPE LTDA, CNPJ 24.521.687/0001-79.
2. Solicite a certidão de inteiro teor
Com matrícula e cartório, você pede a certidão de inteiro teor, no balcão do cartório ou pelos portais de registro eletrônico. "Inteiro teor" importa: é a versão que traz todos os atos, não o resumo.
3. Leia procurando cinco coisas
- O ato de incorporação existe e está registrado. Procure o R- correspondente. Se não houver, pare por aqui e peça explicação.
- O proprietário do terreno é quem está vendendo. Confira se o nome e o CNPJ na matrícula batem com os do contrato que te ofereceram.
- Ônus e gravames. Hipoteca, penhora, alienação fiduciária, ação judicial. Não é necessariamente impeditivo (terreno financiado é comum), mas você precisa saber, e precisa saber como aquilo será baixado.
- O número de unidades bate com o que te venderam. Se o folder diz 180 e o registro diz outro número, a conversa muda.
- A descrição das áreas comuns. Aqui está o ponto que quase ninguém confere: o que é área comum registrada e o que ficou de fora. Piscina, salão de festas e academia descritos no memorial são seus, proporcionalmente. O que não está descrito é serviço, e serviço se descontinua.
4. Peça também as certidões da incorporadora
Complementam o retrato: certidões negativas de débitos federais, estaduais e municipais, e distribuição de ações cível e trabalhista da empresa e dos sócios. Incorporadora saudável entrega esse pacote sem hesitar.
Cinco perguntas que o memorial responde e o folder não
| Pergunta | Onde a resposta está |
|---|---|
| O empreendimento pode legalmente vender na planta? | Existência do registro de incorporação na matrícula |
| Pode surgir uma segunda fase que dobre o número de casas? | Número de unidades descrito no memorial |
| A área de lazer é minha ou é serviço? | Descrição das áreas comuns e frações ideais |
| O terreno tem pendência que possa me atingir? | Ônus e gravames averbados na matrícula |
| Quanto do condomínio eu vou pagar? | Fração ideal da unidade, é ela que define o rateio |
O que fazer com isso agora
Se você está avaliando qualquer empreendimento em São Luís, este é o primeiro pedido a fazer, antes de discutir preço: matrícula e cartório. Leva um minuto para pedir e resolve a maior categoria de risco da compra.
Depois disso, as outras perguntas (modelo de entrega, custo de manutenção, densidade) ficam mais fáceis, porque você já sabe que está negociando sobre algo que existe juridicamente. Nosso guia com as sete perguntas cobre o resto.
Perguntas frequentes
O que é o memorial de incorporação?
É o conjunto de documentos que a incorporadora registra no Cartório de Registro de Imóveis antes de vender unidades na planta, conforme a Lei 4.591/1964. Ele descreve o empreendimento, as unidades, as áreas comuns e as frações ideais, e comprova a titularidade e a regularidade do terreno. Sem registro de incorporação, a venda de unidades na planta é irregular.
Como consultar o memorial de incorporação de um empreendimento?
Peça à incorporadora o número da matrícula e o cartório. Com esses dados, você solicita a certidão de inteiro teor da matrícula no próprio cartório ou pelos portais de registro eletrônico. O documento chega em poucos dias e custa pouco.
O que significa "R-04 da matrícula 97.569"?
É o endereço do ato dentro do registro: o quarto registro (R-04) feito na matrícula de número 97.569. Cada ato relevante sobre o imóvel (venda, hipoteca, incorporação) entra numerado na matrícula, em ordem. É por isso que a matrícula conta a história inteira do terreno.
Veja os valores reais antes de decidir
A apresentação traz a tabela com os valores atuais, as plantas humanizadas das três residências, o memorial descritivo e a disponibilidade das 16 quadras. Quem responde é um consultor da própria VM, sem intermediário.
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