A pergunta chega sempre na mesma hora: já na terceira visita, quando o preço da casa já foi digerido e alguém da família lembra que existe uma conta mensal. É a pergunta certa, e quase sempre é feita de um jeito que não ajuda.
Perguntar "quanto é o condomínio?" em um empreendimento novo devolve um número que não significa nada. Empreendimento com dez famílias morando e área de lazer parcialmente operando tem taxa baixa por um motivo aritmético: não há o que manter ainda. Esse número vai mudar.
A pergunta que devolve informação útil é outra: qual é a previsão orçamentária para o empreendimento ocupado?
As seis linhas do custo mensal real
Morar em casa de alto padrão custa mais do que a taxa de condomínio. O orçamento honesto tem seis linhas, e a maioria das famílias só calcula a primeira.
1. Taxa de condomínio
Cobre pessoal, energia e água das áreas comuns, contratos de manutenção, seguro, administradora e fundo de reserva. É rateada pela fração ideal de cada unidade. Área de lazer grande e equipada custa mais para manter. É matemática, não opinião.
2. IPTU
Varia conforme o município e o valor venal. No caso do Araçagy, vale confirmar a qual município a matrícula pertence, porque isso muda a alíquota e o carnê.
3. Energia e água da sua casa
Casa de 300 a 400 m² com ar-condicionado em vários ambientes tem conta de energia bem acima de apartamento. Se houver piscina própria, some bomba e tratamento.
4. Manutenção da residência
Pintura, impermeabilização, esquadrias, automação, jardim próprio. A regra prática do mercado é reservar de 1% a 1,5% do valor do imóvel por ano. Não é um gasto mensal, mas é um gasto certo.
5. Pessoal doméstico
Casa maior demanda mais horas de limpeza e, frequentemente, alguém para o jardim. É uma linha que muda de patamar quando se sai de apartamento para casa.
6. Seguro residencial
Barato perto do resto e quase sempre esquecido até acontecer alguma coisa.
A conta que quase ninguém faz do outro lado
Aqui está o erro mais comum da análise: comparar o condomínio novo com o custo atual de moradia, sem descontar o que já se gasta hoje e vai deixar de existir.
Antes de concluir que a taxa é cara, liste o que a sua família paga hoje, separadamente:
- Mensalidade de academia, geralmente mais de uma, entre adultos e adolescentes
- Natação ou escolinha esportiva das crianças, mais o deslocamento
- Clube ou associação, com a mensalidade e a taxa de manutenção
- Quadra de tênis ou beach tennis alugada por hora
- Coworking ou sala de reunião, para quem trabalha de casa
- Espaço de festa alugado, de aniversário infantil a confraternização de 100 pessoas
- Combustível e tempo dos deslocamentos entre tudo isso
Em famílias que efetivamente usam essa lista, o total mensal costuma surpreender. O custo já existe. Ele só está fragmentado em boletos que ninguém soma.
Como pedir o número certo
Em qualquer empreendimento que você visitar, peça três coisas por escrito:
- A previsão orçamentária do condomínio com o empreendimento ocupado, aberta por rubrica: pessoal, energia, manutenção, fundo de reserva.
- A convenção de condomínio, ou a minuta, com o critério de rateio. Rateio por fração ideal e rateio por unidade dão contas diferentes para quem compra a casa maior.
- A lista do que está em área comum registrada e o que é serviço contratado à parte. São naturezas jurídicas distintas com futuros distintos.
Quem tem esses documentos prontos entrega em um dia. Quem não tem, dá uma volta na resposta, e isso, por si só, já é informação.
No caso do L'Essence, a apresentação enviada pelo consultor traz a tabela de valores atuais, as plantas humanizadas das três residências, o memorial descritivo e a disponibilidade das 16 quadras. Se você quer fazer a conta com números reais em vez de estimativa, peça a apresentação e monte a planilha.
Perguntas frequentes
O que compõe a taxa de condomínio em um condomínio de alto padrão?
Basicamente pessoal (portaria, limpeza, jardinagem, manutenção), energia das áreas comuns, água, contratos de manutenção de equipamentos como piscinas, elevadores e sistemas de segurança, seguro, administradora e fundo de reserva. Quanto maior e mais equipada a área de lazer, maior a conta.
A taxa de condomínio aumenta depois que o empreendimento fica ocupado?
Costuma mudar bastante. No início, com poucos moradores e áreas ainda não operando, a taxa é baixa. Conforme os equipamentos entram em operação e o quadro de pessoal se completa, ela sobe até estabilizar. Por isso a pergunta certa é pela previsão orçamentária do empreendimento ocupado, não pelo valor cobrado hoje.
Vale a pena pagar condomínio alto por área de lazer completa?
Depende de quanto você já gasta fora. Some mensalidade de academia, clube, natação das crianças, quadra alugada e o combustível dos deslocamentos. Em famílias que usam tudo isso, o custo já existe, ele só está espalhado em oito boletos diferentes em vez de um.
Veja os valores reais antes de decidir
A apresentação traz a tabela com os valores atuais, as plantas humanizadas das três residências, o memorial descritivo e a disponibilidade das 16 quadras. Quem responde é um consultor da própria VM, sem intermediário.
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