A visita a um empreendimento de alto padrão é um produto. Ela foi desenhada, tem roteiro, tem ordem de exibição, tem o momento certo de mostrar a maquete e o momento certo de abrir a porta do decorado. Isso não é armadilha, é trabalho bem feito. Mas serve ao objetivo de quem vende, que é você sentir. O seu objetivo é outro: comparar.
A boa notícia é que dá para fazer as duas coisas na mesma tarde, desde que você leve o seu roteiro.
Antes de ir: três documentos por mensagem
Peça por WhatsApp, com antecedência, e observe tanto o conteúdo quanto o tempo de resposta:
- Número da matrícula e cartório, mais o número do registro do memorial de incorporação.
- Memorial descritivo do que é entregue, no caso de residência pronta, ou a especificação de infraestrutura, no caso de lote.
- Minuta da convenção e do regimento interno.
Quem tem esses documentos organizados manda no mesmo dia. Como ler cada um está no guia do memorial de incorporação.
No lugar: o que olhar além do decorado
- O acesso. Como você entrou? Onde o visitante para? Onde para o prestador?
- O perímetro. Peça para dar uma volta pela borda, não só pelo miolo.
- A quadra que está sendo vendida para você. Não a quadra do decorado.
- A área comum construída, se já existir, e não apenas a maquete dela.
- Topografia e drenagem. Onde a água vai quando chove forte.
- Vizinhança imediata, do lado de fora do muro.
- Ruído e sombra no lote específico, no horário em que você estaria em casa.
Perguntas sobre entrega e cronograma
- Qual é a data de entrega prevista em contrato, e qual é a cláusula de tolerância?
- Qual é o estágio real da obra de infraestrutura hoje?
- A área comum é entregue junto com as unidades ou depois?
- Existe fase futura prevista? Ela usará a mesma área de lazer?
Perguntas sobre convenção, regimento e taxa
- Qual é o prazo para começar e para concluir a construção, e qual a multa?
- Existe gabarito, recuo obrigatório ou restrição de fachada?
- Qual é a previsão da taxa de condomínio, aberta por rubrica?
- Como é o rateio: fração ideal, unidade, ou área construída?
- Locação por temporada é permitida?
Perguntas sobre acesso, fluxo e obra de vizinho
- Como visitante e prestador entram?
- Qual é a regra para obra dentro do condomínio: horário, cadastro, descarga?
- Quem fiscaliza o cumprimento do regimento?
O bloco completo de segurança, com quinze perguntas, está em segurança em condomínio fechado.
O que fotografar
Fotografe sempre os mesmos seis itens, em todos os empreendimentos que visitar. Isso transforma impressão em comparação:
- A placa ou painel com o masterplan
- A guarita e o desenho do acesso
- O lote ou a quadra oferecida a você
- Um trecho do perímetro
- A área comum no estágio em que ela está hoje
- A tabela de valores, se ela for mostrada impressa
A ficha de uma página
| Item | Empreendimento A | Empreendimento B |
|---|---|---|
| Nº de unidades | ||
| Área comum registrada | ||
| Modelo de entrega | ||
| Registro do memorial e cartório | ||
| Fase futura prevista | ||
| Previsão da taxa mensal | ||
| Prazo de obra na convenção | ||
| Acesso separado por fluxo | ||
| Assinatura de arquitetura e paisagismo | ||
| Documentos entregues no mesmo dia |
Depois da visita, o passo natural é aplicar os sete critérios de comparação entre condomínios ao que você anotou.
Perguntas frequentes
O que eu devo pedir para ver quando visito um condomínio?
Peça, além do decorado: o masterplan aprovado, o memorial descritivo, o número da matrícula e do registro do memorial, a minuta da convenção e do regimento interno, e a planilha de previsão da taxa de condomínio por rubrica. Tudo isso existe e pode ser entregue.
Quais documentos a incorporadora é obrigada a mostrar?
O registro do memorial de incorporação é público, está no cartório e qualquer pessoa pode obter certidão. Contrato, memorial descritivo e convenção devem ser apresentados antes da assinatura, porque é sobre eles que você está decidindo. Recusa em entregar documento antes de assinar é resposta em si.
Posso visitar o terreno antes de a obra ficar pronta?
Em geral sim, com acompanhamento e equipamento de segurança, conforme a fase da obra. Vale pedir para ver a quadra e o lote específicos que estão sendo oferecidos a você, e não apenas a área do decorado.
O decorado é igual à casa que vou receber?
Nem sempre. Decorado costuma ter mobiliário sob medida, revestimento diferenciado e, em alguns casos, alterações de layout. O que vale é o memorial descritivo, que lista o que será entregue, item por item. Peça o memorial e compare com o que você viu.
Como comparar duas visitas feitas em dias diferentes?
Usando a mesma ficha nas duas, preenchida na hora, e fotografando os mesmos itens. Memória de visita é impressão, e impressão favorece quem visitou por último ou quem tinha o melhor decorado.
Veja os valores reais antes de decidir
A apresentação traz a tabela com os valores atuais, as plantas humanizadas das três residências, o memorial descritivo e a disponibilidade das 16 quadras. Quem responde é um consultor da própria VM, sem intermediário.
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